ارزش فروش خانههای لوکس و فوق‌لوکس (پنت‌هاوس‌ها) از شتاب دو برابری نسبت به نرخ رشد میانگین قیمت مسکن برخوردار شد و حجم خرید و فروش این دو دسته املاک برعکس سایر معاملات ملک، کاهش یافت.
مسیر جداگانه تحولات در طبقات لوکس و فوق‌لوکس بازار مسکن، باعث شده دلالان ملک یک پیش‌بینی غیر همسو با کارشناسان اقتصاد مسکن درباره آینده این نوع املاک مسکونی ارائه کنند و از ایمن بودن دو طبقه آخر بازار در برابر امواج ناشی از رکود مسکن بگویند؛ اما کاهش خرید در مقابل افزایش قیمت این نوع خانه‌ها، صحت تحلیل‌های کارشناسی را بیشتر تقویت می‌کند.
اطلاعات سامانه رهگیری معاملات مسکن نشان می‌دهد: سال گذشته قیمت آپارتمانهای لوکس در مناطق یک و دو تهران بین 1/ 6 تا 8 درصد نسبت به سال92 افزایش یافت.
همچنین اطلاعات بنگاه‌های مسکن فعال در بازار پنت‌هاوس– خانههای فوق‌لوکس و مجهز به امکانات و خدمات فراسکونتی همچون مجموعه‌های تفریحی، ورزشی و رفاهی در داخل آپارتمان- نیز از افزایش حدود 10 درصدی قیمت این املاک در سال گذشته حکایت دارد. این در حالی است که متوسط قیمت مسکن در پایتخت طی این مدت به اندازه نصف پنت‌هاوس‌ها و معادل 7/ 4 درصد افزایش یافت.
از سوی دیگر، حجم خرید و فروش آپارتمانهای لوکس و فوق‌لوکس در سال گذشته حدود 5درصد کاهش یافت؛ در حالی که حجم معاملات خرید در کل بازار مسکن تهران با رشد 32درصدی مواجه شد.
هم‌اکنون متوسط قیمت آپارتمانهای لوکس در تهران مترمربعی 9 میلیون تومان –دو برابر متوسط قیمت مسکن- و برای پنت‌هاوس‌ها نیز متری 25 تا 30 میلیون تومان برآورد می‌شود.
آنچه باعث شده دو متغیر قیمت و معاملات در بازار خانههای لوکس و فوق‌لوکس در مسیر جداگانه‌ای از کل بازار مسکن قرار بگیرد، به نحوه اثرپذیری این خانه‌ها از دوره‌های رکود و رونق برمی‌گردد.
دلالان بخش گران‌قیمت بازار مسکن در این باره معتقدند این بخش به دلیل کفایت توان مالی طرف تقاضا، معمولا در زمان صعود یا جهش سطح کلی قیمت‌ها، واکنش سریع و مستقیم نشان می‌دهد و به تناسب سایر آپارتمانهای مسکونی دچار تورم می‌شود؛ اما هنگام رکود و تخلیه حباب مسکن، شیب قیمت پنت‌هاوس‌ها نه‌تنها کاهش پیدا نمی‌کند که به روند افزایشی خود ادامه می‌دهد.
واسطه‌های بازار املاک لوکس و فوق‌لوکس، حجم این بخش از بازار ملک را به لحاظ تعداد پنت‌هاوس‌های واقعی، فوق‌العاده محدود و دو رقمی عنوان می‌کنند و می‌گویند 90درصد خانه‌ها تنها توسط 10 درصد بنگاه‌های منطقه، معامله می‌شوند؛ به طوری که فاکتور «قیمت» در این بازار کوچک، از شاخص های درونی و بیرونی بازار مسکن، تبعیت نمی‌کند.
اما در مقابل پیش‌بینی دلالان که عملا اوضاع دو طبقه آخر بازار مسکن در سال جاری را کماکان افزایشی می‌داند، صاحب‌نظران اقتصاد مسکن نظر دیگری دارند و معتقدند: در سال جاری احتمال کاهش قیمت واقعی در بازار املاک لوکس به مراتب بیشتر از آپارتمانهای معمولی و مورد نیاز طبقات متوسط و پایین‌تر است؛ به این معنی که بخشی از قیمت‌ها در این بازار کاذب است و انتظار می‌رود متناسب با روند رو به کاهش تورم عمومی در سال جاری تعدیل شود.
حسین عبده‌تبریزی، کارشناس اقتصادی در این باره معتقد است: تعدیل قیمت در حوزه مسکن گران‌قیمت در سال جاری بسیار محتمل است، اما در مورد مسکن میان‌قیمت، حرکت آرام‌تر خواهد بود.
محدوده خارج از رکود مسکن
تحقیقات میدانی نشان می‌دهد: رکود دو سال گذشته در بازار مسکن سبب شده شتاب نرخ رشد قیمت مسکن از 70 درصد در بهار 92 به نزدیک صفر درصد در زمستان 93 برسد و در طول سال گذشته حدود 5 درصد از متوسط قیمت یک‌سال آپارتمانهای مسکونی در تهران کاسته شود اما خانههای لوکس و به خصوص پنت‌هاوس‌ها از این فرمول تبعیت نمی‌کنند.
به گفته گروهی از مشاوران املاک در مناطق شمالی تهران، قیمت پنت‌هاوس‌ها و خانههای لوکس نزدیک به 10 درصد افزایش داشته است و هزینه خرید این نوع آپارتمان‌ها در بازار نسبت به یکی دو سال گذشته تغییری نداشته است.
«120 متر تراس گاردن، 57 متر سوئیت آفیس، استخر کریستال، لابی تریبلکس مجلل، استخر چهارفصل روباز، سینما، بولینگ، تنیس، باغ پرندگان» بخشی از ویژگی‌های پنت‌هاوس‌های گران‌ترین محله‌های تهران از جمله در خیابان فرشته است. پنت‌هاوسی که متری 35 میلیون تومان برای فروش گذاشته شده و به گفته مشاور املاکی که این پنت‌هاوس را معرفی می‌کند به زودی مشتری خود را نیز پیدا می‌کند. به اعتقاد این مشاور املاک این نوع آپارتمانهای لوکس کمتر گرفتار «رکود» می‌شود و معمولا مشتریان خاص خود را دارد.
براساس مشاهدات میدانی پنت‌هاوس‌های محله فرشته به طور متوسط از متری 18 میلیون تومان آغاز و تا 45 میلیون تومان قیمت‌گذاری می‌شود.
به طور متوسط قیمت پنت‌هاوس در منطقه یک شهر تهران متری 30 میلیون تومان است البته قیمت پنت‌هاوس‌های چند ساله کاهش چشمگیری دارد. به طور مثال پنت‌هاوسی 10 ساله در مقایسه با پنت‌هاوس مشابه خود اما نوساز متری 12 میلیون تومان تفاوت قیمت دارد.
به گفته برخی از مشاوران املاک که به طور تخصصی آپارتمانهای لوکس و پنت‌هاوس را به فروش می‌رسانند موقعیت مکانی تاثیر بالایی در قیمت پنت‌هاوس‌ها دارد. ممکن است یک آپارتمان لوکس با ویژگی‌های منحصر به فرد در یک خیابان فرعی بسیار ارزان‌تر از کوچه‌های با عرض گذر بالا باشد.
حساب بانکی پُر؛ شرط بازدید از پنت‌هاوس
«درب ورودی دو در سه متر از جنس شمش طلا، شیرآلات با طلای 24 عیار، 9 متر باغچه معلق، کف چرم و دیوارهای ابریشم‌کوب و سالن ماساژ، روف گاردن با آلاچیق و...» بخشی از امکانات یکی از پنت‌هاوس‌های محله فرمانیه است.
بازدید از این آپارتمان بسیار محدود است و متقاضی خرید پس از اعلام رزومه و پرینت حساب بانکی در صورت تایید سازنده امکان بازدید از این مجتمع را دارد. مالکان پنت‌هاوس‌های فروشی اخیرا برای جلوگیری از بازدیدهای تفریحی افراد، شرط رویت ملک را داشتن حداقل موجودی بانکی فرد متقاضی آن هم در حد قیمت پیشنهادی، تعیین کرده‌اند تا از قصد واقعی خریدار اطمینان حاصل کنند. به گفته مشاور املاکی که این پنت‌هاوس را در فایل فروش دارد این پنت‌هاوس متری 60 میلیون تومان برای فروش گذاشته شده است. این پنت‌هاوس 800 متری توسط یکی از سازندگان معروف ساخته شده است. به اعتقاد کارشناسان مسکن، مناطقی که بیشترین خانههای لوکس و پنت‌هاوس‌ها در آنجا ساخته می‌شوند منطقه یک و عمدتا منطقه 2 و برخی از محلات منطقه 3 تهران است.
این خانه‌ها دارای ویژگی‌هایی مانند مصالح مرغوب، کنترل هوشمند و امکانات رفاهی و تفریحی هستند. مشاوران املاک درباره قیمت این نوع آپارتمان‌ها می‌گویند: معمولا قیمت خانههای فوق لوکس از متری 12 میلیون تومان آغاز می‌شود و تا متری 60 میلیون تومان هم هستند اما قیمت معمول بین 20 تا 30 میلیون تومان در هر مترمربع است. بیشتر این آپارتمان‌ها دارای متراژ بالا هستند و از حداقل 200 متر مربع شروع می‌شوند و تا 1800 مترمربع نیز می‌رسند اما بهترین متراژ برای یک پنت‌هاوس بین 350 تا 700 مترمربع است.
فعالان بازار خانههای لوکس معتقدند: این خانه‌ها مشتری خاص خود را دارند و طی چند سال اخیر که بازار مسکن دچار رکود شده از تعداد مشتریان این آپارتمان‌ها کاسته نشده است.
این مشاوران املاک درباره مخاطبان این نوع خانه‌ها به دنیای اقتصاد می‌گویند: افرادی که مشتری این نوع خانه‌ها هستند معمولا مالک چند آپارتمان و ویلا هستند و بیشتر به دنبال ملکی هستند که براساس سلیقه‌شان ساخته شده باشد و برای آن حاضر هستند هر قیمتی را بپردازند اما برخی از مشاوران املاک چندان با این دیدگاه موافق نیستند. از دیدگاه آنها رکود شدید بازار مسکن در بخش خانههای لوکس نیز تاثیرگذار بوده است و این‌طور نیست که اثری از رکود در بخش خانههای لوکس دیده نشود چراکه همه خریداران به دنبال خرید ارزان‌تر هستند.
پنت‌هاوس‌های ممهور به امضا
تحقیقات میدانی نشان می‌دهد فروش پنت‌هاوس نسبت به سال‌های گذشته تغییر چندانی نداشته است و بازار خانههای لوکس همانند گذشته وضعیت باثباتی داشته است. حتی رکود بازار مسکن سبب کاهش قیمت این نوع آپارتمان‌ها نشده است و طی دو سال گذشته حدود 10 درصد افزایش قیمت داشته‌اند.
به گفته مشاوران املاک، فروشندگان پنت‌هاوس‌ها نیاز مالی چندانی ندارند تا مجبور باشند املاکشان را زیر قیمت بازار بفروشند، از آن سو خریداران نیز برایشان تفاوتی نمی‌کند این نوع آپارتمان‌ها را متری یک تا دو میلیون بالاتر از قیمت بازار بخرند.
فعالان بازار مسکن می‌گویند: برخی از پنت‌هاوس‌ها دارای امضای سازنده است که این نوع پنت‌هاوس‌ها نسبت به سایر پنت‌هاوس‌ها گران‌تر هستند که به دلیل همین نام سازنده بیشتر در مرحله ساخت به فروش می‌روند.
در فایل فروش مشاوران املاک مناطق شمالی تهران بیشتر خانههای لوکس و پنت‌هاوس برای فروش گذاشته شده است اما این میزان فروش به طور یکسان میان همه مشاوران املاک تقسیم نمی‌شود. یکی از دلالان حوزه پنت‌هاوس می‌گوید: 90 درصد معاملات پنت‌هاوس توسط 10 درصد مشاوران املاک منطقه انجام می‌شود.
مشاور املاک دیگر در منطقه یک درباره سهم پنت‌هاوس‌ها از بازار خرید و فروش منطقه می‌گوید: پنت‌هاوس‌ها در منطقه یک مخاطب بیشتری دارد و بیشتر مراجعه‌کنندگان به مشاوران املاک به دنبال خانههای لوکس هستند. او ادامه می‌دهد: مشتریان پنت‌هاوس‌های تهران بیشتر از کارخانه‌دارها، صاحبان شرکت‌های بزرگ و پزشکان زیبایی و مغز و اعصاب و زمین‌داران شهرستان‌ها هستند.
معمولا نرخ شارژ ماهانه پنت‌هاوس‌ها از یک میلیون تومان شروع می‌شود و براساس ویژگی‌های ساختمان افزایش پیدا می‌کند. این آپارتمان‌ها دارای ویژگی‌های عمومی مانند مبلمان خارجی، استخر اختصاصی، حیاط‌سازی‌های منحصربه فرد با آبشار، برکه، آلاچیق، سالن بیلیارد، سینمای سه‌بعدی با پارکینگ‌های اختصاصی و دید 360 درجه به شهر، دیوارهای طلاکوب و
ابریشم‌کوب و... هستند. این نوع پنت‌هاوس‌ها بیشتر در محلات زعفرانیه، کامرانیه، شهرک غرب، الهیه و سعادت‌آباد هستند.